¿Has vendido una vivienda y quieres calcular cuánto te tocará pagar en la declaración de la renta?

Es la diferencia entre lo que obtienes al vender y lo que te costó comprar, teniendo en cuenta también los gastos.

Fórmula básica:

Ganancia = (Precio de venta - Gastos de venta) - (Precio de compra + Gastos de compra)

Por ejemplo:

 Vendiste por 200.000 €, pagaste 10.000 € de gastos (notaría, agencia, cancelación de hipoteca).
Compraste por 150.000 € y en su día pagaste 20.000 € de gastos (ITP, notaría, registro…).
Entonces:

• Valor de transmisión: 190.000 €

• Valor de adquisición: 170.000 €

• Ganancia patrimonial = 20.000 €

Esta es la cantidad que, en principio, debes incluir en tu declaración de la renta como ganancia patrimonial, salvo que esté exenta.

Puedes incluir todos los gastos directamente vinculados con la compra y la venta del inmueble.

✔️ En la compra:

• Impuestos (ITP o IVA +AJD si era nueva).

• Notaría, Registro, gestoría.

• Honorarios de la agencia (si los pagaste).

• Obras de mejora que aumenten el valor (no mantenimiento), incluyendo factura.

✔️ En la venta:

• Comisión de la agencia.

• Notaría, certificado energético, gestoría.

• Gastos de cancelación de hipoteca.

Incluir estos gastos reduce la ganancia y, por tanto, los impuestos que deberás pagar.

A efectos fiscales, Hacienda distingue entre dos conceptos:

✅ La ganancia patrimonial:

Es la diferencia entre el valor de transmisión (precio de venta menos gastos) y el valor de adquisición (precio de compra más gastos). Aquí sí se tienen en cuenta gastos como agencia, notaría, impuestos o cancelación de hipoteca.

✅ El importe total obtenido en la venta (para reinversión):

• Si compraste la vivienda con hipoteca, sí se descuenta la deuda pendiente en el momento de la venta, según el Artículo 41.1 del Reglamento del IRPF.

• Si no hubo hipoteca al comprar, entonces el importe total obtenido será el valor de venta íntegro.

Ejemplo para entenderlo bien:

• Vendes tu vivienda por 200.000 €.

• Tienes aún una hipoteca pendiente de 80.000 €.

• En tu cuenta bancaria solo ingresas 120.000 € (200.000 € - 80.000 € que paga directamente al banco).

Por tanto, si vendes por 200.000€ y aún debes 80.000€ de hipoteca, el importe total obtenido a efectos de la exención por reinversión sería de 120.000€, y ese es el importe que debes reinvertir para quedar exento.

Este criterio está claramente respaldado en diversas consultas vinculantes emitidas por la Dirección General de Tributos (DGT).

Cuando vendes tu vivienda habitual y obtienes una ganancia patrimonial, puedes quedar exento de tributar por esa ganancia si reinviertes total o parcialmente el importe obtenido en la compra de una nueva vivienda habitual.

✅ Si solo reinviertes una parte, la exención se aplica proporcionalmente a la parte reinvertida.
Veamos el ejemplo paso a paso:

• Ganancia patrimonial generada: 20.000 €

• Importe total obtenido por la venta: 200.000 €

• Importe efectivamente reinvertido: 150.000 €

• Porcentaje reinvertido: 150.000 / 200.000 = 75 %

• Ganancia exenta: 75 % de 20.000 € = 15.000 €

• Ganancia sujeta a tributación: 5.000 €

Por tanto, tributarás únicamente por esos 5.000 € que corresponden al 25 % no reinvertido.

Esto suele generar confusión y es un error habitual creer que se debe tributar por la ganancia patrimonial completa (en este caso, 20.000 €). Sin embargo, el sistema proporcional resulta claramente favorable, ya que adapta la exención al importe efectivamente reinvertido.

La reinversión válida es el importe efectivamente destinado a comprar una nueva vivienda habitual, pagado con el dinero obtenido de la venta anterior.

No todo vale como reinversión. Hacienda solo acepta como reinversión válida:

• La compra de una nueva vivienda habitual, no una nueva residencia.

• El pago con fondos propios procedentes de la venta anterior.

• La reinversión realizada en un plazo máximo de 2 años naturales desde la venta.

Puedes presentar tu declaración incluyendo la ganancia y pagar el IRPF correspondiente.

Una vez completes la reinversión dentro del plazo legal (2 años naturales desde la venta), puedes solicitar una rectificación de autoliquidación y recuperar el IRPF pagado.

Esto está respaldado por varias consultas vinculantes de la Dirección General de Tributos (DGT).

✔️ Que haya sido tu residencia efectiva durante al menos 3 años.

✔️ O que hayas vivido en ella menos de 3 años, pero tuviste que mudarte por causa justificada (separación, traslado laboral, enfermedad, etc.).

✔️ Y que la nueva vivienda en la que reinviertes también se convierta en tu vivienda habitual en un plazo máximo de 12 meses desde la compra.

Si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual, estás exento de pagar IRPF por la ganancia sin necesidad de reinvertir.

Los requisitos son:

• Haber vivido en la vivienda al menos 3 años antes como residencia habitual.

• Tener 65 años cumplido a fecha de la venta.

No hace falta reinvertir ni justificar los fastos. La ganancia queda automáticamente exenta.

No, la calculadora proporciona un resultado estimado y orientativo, basado exclusivamente en los datos que introduces sobre la venta de tu vivienda: precio, gastos, reinversión y exenciones aplicables.

🔍 ¿Qué SÍ tiene en cuenta?

• El cálculo de la ganancia patrimonial conforme a la normativa del IRPF.

• La posible exención por reinversión o por ser mayor de 65 años.

• Los tramos actuales del IRPF aplicables a las ganancias del ahorro.

❗ ¿Qué NO tiene en cuenta?

• Tus circunstancias personales: mínimos personales y familiares, discapacidad, edad, etc.

• Otras rentas del ahorro o del trabajo que pudieran alterar el tipo efectivo aplicable.

• Pérdidas patrimoniales de otros activos que podrían compensar la ganancia.

• Posibles regularizaciones o deducciones específicas del contribuyente.

• Coeficientes de abatimiento para inmuebles  adquiridos antes del 31/12/1994 para los que Hacienda permite  reducir la ganancia patrimonial generada desde la compra hasta el 20 de enero de 2006 (fecha que limita este beneficio).
  
  

🧠 Es decir, la herramienta te da una estimación parcial, centrada solo en esta operación.
Es una guía muy útil para anticipar el impacto fiscal de la venta, pero no sustituye al cálculo final que aparece en tu declaración completa del IRPF o en el borrador que genera la Agencia Tributaria.