¿Alquilas tu vivienda o estás pensando en invertir en una propiedad para obtener ingresos por alquiler?

El IRPF sobre los ingresos del alquiler de una vivienda se calcula partiendo de los ingresos brutos anuales percibidos, a los que se le restan todos los gastos deducibles permitidos por la normativa. El resultado es el rendimiento neto, sobre el cual se pueden aplicar determinadas reducciones (del 50%, 60%, 70% o 90%) si cumple ciertos requisitos.

👉 Fórmula general del cálculo:

• Ingresos brutos - Gastos deducibles = Rendimiento neto

• Rendimiento neto - Reducción aplicable = Rendimiento neto reducido

Este rendimiento reducido se integra en la base imponible general del IRPF y tributa según los tramos establecidos.

✅ Los gastos deducibles son aquellos relacionados con la obtención de los ingresos del alquiler. Algunos de los más comunes son:

• Suministros (luz, agua, gas, internet): siempre que los pague el propietario.

• Cuotas ordinarias de la comunidad de propietarios.

• Impuestos y tasas: como el IBI, tasa de basuras, etc., siempre que no tengan carácter sancionador.

• Seguros del hogar, de vida (si está vinculado a la hipoteca) o de impago del alquiler.

• Gastos de reparación y conservación: como arreglos, pintura, fontanería... . No se incluyen mejoras estructurales.

• Amortización del inmueble: El 3% anual sobre el mayor entre coste de adquisición (excluido el suelo) o el valor catastral de la construcción.

• Amortización del mobiliario y enseres: 10% anual sobre su valor de adquisición.

• Honorarios de gestión y administración: pagos a agencias inmobiliarias o gestores.

• Intereses del préstamo hipotecario: solo los intereses, no el capital amortizado.

❌ No son deducibles: 

• Los gastos personales del propietario

• Las mejoras estructurales (salvo que se excluyan como amortización)

• Multas, recargos o sanciones administrativas

• Los gastos asumidos por el inquilino.

✅ Reparaciones y conservación

Son trabajos destinados al mantenimiento y conservación de la vivienda o reposición de elementos deteriorados, sin que ello implique una mejora sustancial en el valor del inmueble. Se consideran gastos deducibles íntegros en el IRPF en el año en el que se realizan.

Incluyen reparaciones, pinturas de paredes, 

🏗️ Mejoras estructurales

Son actuaciones que incrementan la vida útil, el valor o la habitabilidad del inmueble, y no pueden deducirse directamente. En su lugar, deben amortizarte fiscalmente al 3% anual.

Incluyen obras que aumentan el valor del inmueble, como la instalación de un ascensor o una reforma integral.

💡 La clave es que las mejoras implican una mejora sustancial o un cambio estructural duradero, mientras que las reparaciones son mantenimientos o arreglos puntuales. 

Una zona tensionada es un área donde se ha declarado oficialmente que existen desequilibrios graves entre el precio del alquiler y la renta disponible en los hogares. Esta declaración debe ser realizada por la comunidad autónoma o el ayuntamiento competente, y publicada en el boletín oficial correspondiente, conforme a los criterios establecidos en la Ley de Vivienda 12/2023.

📉 ¿Cómo afecta al IRPF?

Si la vivienda está situada en una zona tensionada, puedes beneficiarte reducciones reforzadas en el IRPF:

• 90% de reducción sobre el rendimiento neto, si formalizas un nuevo contrato y reduces el alquiler al menos un 5% respecto al contrato anterior o a la última cláusula de actualización de la renta del mismo.

• 70% de reducción si es el primer alquiler de la vivienda y el inquilino tiene entre 18 y 35 años.

Actualmente, Cataluña ha sido la única comunidad autónoma que ha delimitado zonas tensionadas.

La normativa establece reducciones en el rendimiento neto cuando el alquiler cumple ciertos requisitos:

📊 Reducciones aplicables en los rendimientos del alquiler:

✅ Reducción del 50%:

1. • ¿Cuándo se aplica? 

Por defecto, se aplica a los contratos firmados a partir del 1 de enero de 2024 que no cumplan los requisitos para aplicar una reducción superior.

1. • Condición: 

El alquiler debe ser la vivienda habitual del inquilino.

✅ Reducción del 60%:

1. • ¿Cuándo se aplica? Contratos firmados antes del 1 de enero de 2024.

     • Contratos firmados antes del 1 de enero de 2024, conforme al régimen anterior.

     • Viviendas que han sido rehabilitadas y se destinan a vivienda habitual.

   • Condición: Declarar los ingresos del alquiler correctamente y que sea vivienda habitual.

     • En caso de contratos antiguos: Declarar correctamente los ingresos del alquiler y ser vivienda habitual.

     • En el caso de las viviendas rehabilitadas, deberás acreditar que se ha realizado una obra de rehabilitación conforme a lo establecido en el artículo 41 del Reglamento del IRPF

✅ Reducción del 70%:

1. • ¿Cuándo se aplica?

En contratos firmados a partir del 1 de enero de 2024 cuando la vivienda está en una zona tensionada y se alquila por primera vez a un inquilino de entre 18 y 35 años.

1. • Condición: 

El contrato debe ser nuevo, la vivienda debe estar en zona tensionada y el arrendatario debe de tener esa edad a la hora de firmar el contrato de arrendamiento

✅ Reducción del 90%:

1. • ¿Cuándo se aplica? 

En contratos firmados a partir del 1 de enero de 2024 sobre viviendas en zonas tensionadas

1. • Condición: 

El propietario debe haber reducido el alquiler al menos un 5% respecto al contrato anterior.

🔔 Actualmente, solo Cataluña ha delimitado zonas tensionadas. Si estás en otra comunidad autónoma, deberás verificar si existen zonas designadas. 

Cuando el arrendatario no paga la renta, el arrendador puede deducir el importe impagado como saldo de dudoso cobro, pero solo si se cumplen ciertos requisitos establecidos por la normativa fiscal.

✅ Podrás deducir la deuda si se cumple al menos una de estas dos condiciones:

1. Han transcurrido más de 6 meses desde el momento en que debió cobrarse (y no se ha cobrado).

2. Has iniciado un procedimiento judicial para reclamar el importe impagado (por ejemplo, desahucio o reclamación de cantidad).

⚠️ No podrás deducirlo si ofreces al inquilino una prórroga, condonación o acuerdo privado que sustituya el pago.

📌 Importante:
Si en un ejercicio posterior recuperas total o parcialmente ese importe, deberás declararlo como ingreso en ese año, como rendimiento del capital inmobiliario.

✅ Sí. Si la vivienda ha estado alquilada únicamente durante una parte del año, deberás prorratear los gastos deducibles en función del número de meses en los que ha estado efectivamente arrendada.

📌 Ejemplo:

 Si alquilas tu vivienda durante 6 meses del año, solo podrás deducir el 50% de los gastos anuales comunes, como suministros, comunidad o amortizaciones.

🔹 Sin embargo, los gastos directamente relacionados con el alquiler durante esos meses (como reparaciones puntuales realizadas mientras estaba alquilada o comisiones de gestión sobre ese periodo) sí pueden deducirse íntegramente, siempre que estén bien justificados.

⚠️ Recuerda que solo son deducibles los gastos incurridos en el periodo en que la vivienda ha estado alquilada y generando ingresos declarables.

✅ Sí. En el caso de viviendas arrendadas, puedes deducir en el IRPF los intereses satisfechos por préstamos destinados a la adquisición, construcción o mejora del inmueble alquilado.

Son deducibles como gastos financieros:

• Los intereses del préstamo hipotecario o de mejora.

• Comisiones de apertura, cancelación anticipada o similares.

• Gastos derivados de la formalización del préstamo (siempre que no sean de notaría o registro relativos a la compra, que ya están incluidos en el valor de adquisición).

❌ No es deducible el capital amortizado del préstamo, ya que no constituye un gasto en términos fiscales.

📌 Además, el importe total deducible por intereses y gastos de financiación no puede superar los ingresos íntegros del alquiler obtenidos por ese inmueble en el ejercicio. El exceso podrá compensarse en los 4 años siguientes.

El rendimiento neto del alquiler obtenido tras restar los gastos deducibles y aplicar la reducción correspondiente se integra en la base imponible general del IRPF, junto con otros rendimientos como los del trabajo, pensiones o actividades económicas.

✅ Este rendimiento tributa según los tramos establecidos a nivel estatal, pero algunas comunidades autónomas pueden ajustar mínimamente el tipo marginal en la parte autonómica del impuesto o aplicar deducciones específicas.

🔍 Ejemplo práctico de cálculo del IRPF:

• Rendimiento neto final del alquiler: 5.000 €

• Otros ingresos:

• Salario bruto anual: 25.000 €

Base imponible general: 25.000 € (salario) + 5.000 € (alquiler) = 30.000 €

📊 Tabla de tramos generales del IRPF (2024):

1. Primer tramo: Hasta 12.450 € → 19%

2. Segundo tramo: De 12.450 € a 20.200 € → 24%

3. Tercer tramo: De 20.200 € a 35.200 € → 30%

4. Cuarto tramo: De 35.200 € a 60.000 € → 37%

5. Quinto tramo: De 60.000 € a 300.000 € → 45%

6. Sexto tramo: Más de 300.000 € → 47%

🔔 Nota: Los tipos pueden variar mínimamente según la comunidad autónoma.

• Cálculo del IRPF por tramos (ejemplo):

Para una base imponible general de 30.000 €, el cálculo del IRPF sería:

1. Primer tramo: 12.450 € x 19% = 2.365,50 €

2. Segundo tramo: (20.200 € - 12.450 €) x 24% = 1.860 €

3. Tercer tramo: (30.000 € - 20.200 €) x 30% = 2.940 €

• Total del IRPF: 2.365,50 € + 1.860 € + 2.940 € = 7.165,50 €

• ¿Cómo puede afectar la comunidad autónoma?

Aunque los tramos generales son comunes en toda España, las comunidades autónomas pueden ajustar ligeramente el tipo impositivo en la parte autonómica del IRPF, pero el impacto suele ser mínimo. Sin embargo, lo que sí puede variar significativamente son las deducciones autonómicas aplicables, como la de Castilla-La Mancha que ya hemos detallado en la sección anterior.

✅ Por ello, es importante revisar las deducciones específicas antes de presentar la declaración de la renta.

La amortización es un gasto deducible que compensa la depreciación del inmueble y de los bienes cedidos con él (mobiliario, electrodomésticos, etc.) a lo largo del tiempo. Es aplicable mientras la vivienda esté alquilada o disponible para el alquiler.

🏠 Amortización del inmueble

✅ Puedes amortizar el 3% anual sobre el mayor de estos dos valores:

1. El coste de adquisición, excluido el valor del suelo.

2. El valor catastral de la construcción, que figura en el recibo del IBI.

📌 ¿Dónde obtener estos valores?

• El coste de adquisición se encuentra en la escritura de compra. Si no viene desglosado, puedes estimar el valor del suelo y la construcción según el % que aparezca en el IBI.

• El valor catastral de la construcción está desglosado en el propio recibo del IBI.

🔍 Ejemplo:

• Valor de adquisición (sin suelo): 100.000 €

• Valor catastral de la construcción: 80.000 €

👉 Se toma el mayor: 100.000 € × 3% = 3.000 € de amortización anual.

🪑 Amortización del mobiliario y enseres

✅ El mobiliario y electrodomésticos cedidos con la vivienda pueden amortizarse al 10% anual sobre su coste de adquisición, durante un máximo de 10 años.

📌 ¿Cómo justificar el valor?

• Con facturas de compra u otros documentos acreditativos.

• En caso de mobiliario antiguo sin factura, puede usarse un contrato de compraventa, fotografías, inventario firmado, etc.

🔍 Ejemplo:

• Valor del mobiliario: 5.000 €

• Amortización anual: 5.000 € × 10% = 500 €

✅ Consejo práctico:

Guarda siempre la documentación que justifique el valor amortizable del inmueble y del mobiliario, ya que la Agencia Tributaria puede solicitarla en caso de revisión.

Además de las deducciones generales del IRPF, algunas comunidades autónomas ofrecen beneficios adicionales. En Castilla-La Mancha, puedes acceder a las siguientes deducciones relacionadas con el alquiler:

Castilla-La Mancha: Deducción por alquiler de vivienda habitual

• ¿Quién puede beneficiarse?

  • Inquilinos menores de 36 años.

  • Familias numerosas.

  • Personas con una discapacidad reconocida igual o superior al 65%.

• Importe de la deducción:

  • El 15% de las cantidades pagadas por el alquiler de la vivienda habitual.

  • Límite máximo: 450 € anuales (600 € si el inquilino pertenece a una familia numerosa o tiene una discapacidad reconocida).

• Requisitos adicionales:

  • El inquilino debe tener unos ingresos brutos anuales inferiores a 20.000 € (individual) o 40.000 € (conjunta).

  • El contrato de arrendamiento debe estar registrado en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.

Otras comunidades autónomas destacadas:

• Madrid: Deducción del 30% del alquiler (hasta 1.000 €) para jóvenes menores de 35 años.

• Cataluña: Deducción del 10% del alquiler (hasta 300 € o 600 € para familias numerosas).

• Andalucía: Deducción de hasta 15% del alquiler (límite de 600 €).

👉 Consejo: Consulta siempre las deducciones específicas de tu comunidad antes de presentar la declaración de la renta, ya que pueden actualizarse cada año.

No. Esta calculadora proporciona un resultado estimado y orientativo basado exclusivamente en los datos que introduces sobre tu alquiler: ingresos, gastos deducibles, y otras condiciones que afectan a las reducciones del IRPF.

🔍 ¿Qué SÍ tiene en cuenta?

• El cálculo del rendimiento neto del alquiler conforme a la normativa vigente del IRPF.

• Las reducciones aplicables (50%, 60%, 70% o 90%) según fecha del contrato, zona tensionada, rehabilitación, primera vez alquilado, etc.

• Una estimación de la cuota del IRPF aplicable al rendimiento neto final, usando los tramos generales estatales.

❗ ¿Qué NO tiene en cuenta?

• Tus circunstancias personales y familiares (mínimos exentos, discapacidad, etc.).

• Otros ingresos o rendimientos que puedas tener y que afecten a tu tipo impositivo real.

• Deducciones autonómicas o específicas de tu comunidad autónoma.

• Posibles gastos no introducidos o situaciones complejas como impagos o regularizaciones previas.

🧠 En resumen: esta calculadora es una guía muy útil para anticipar el impacto fiscal de tu alquiler, pero no sustituye al cálculo final que realiza la Agencia Tributaria en el borrador de la declaración ni al asesoramiento fiscal personalizado.