¿Qué supone la derogación del Real-Decreto ley 9/2024 en el sector inmobiliario?

La reciente derogación del Real Decreto-ley 9/2024, de 23 de diciembre, ha generado incertidumbre y preocupación en diversos sectores, incluido el inmobiliario, en el que desarrollo mi actividad profesional. Como agente inmobiliario independiente, analizo el impacto de esta medida en el mercado y en las operaciones inmobiliarias.

1. Contexto y Alcance del Real Decreto-ley 9/2024

El Real Decreto-ley 9/2024 introdujo una serie de medidas urgentes en materia económica, tributaria, de transporte y de Seguridad Social. En el ámbito inmobiliario, las disposiciones más relevantes incluían:

• Moratoria de desahucios: Se prorrogaba la suspensión de procedimientos de desahucio para personas en situación de vulnerabilidad, incluyendo inquilinos en dificultades económicas y ocupantes de viviendas de grandes tenedores.

• Incentivos fiscales para la rehabilitación energética: Se establecían deducciones fiscales en el IRPF para obras de eficiencia energética, con porcentajes de reducción del 20%, 40% y 60% según el nivel de mejora alcanzado. Esta prórroga se extendía hasta el 31 de diciembre de 2025, pero con la derogación, estos incentivos desaparecen, lo que podría desincentivar mejoras en eficiencia energética.

• Suspensión de la causa de disolución por pérdidas: Una medida clave para la estabilidad de empresas del sector inmobiliario y de la construcción.

• Régimen de módulos para autónomos del sector construcción: Se ampliaban los límites de facturación para acogerse a este régimen en el IRPF, beneficiando a muchos profesionales del sector. Sin esta prórroga, los autónomos deberán tributar por estimación directa, lo que podría aumentar su carga fiscal.

• Control de inversiones extranjeras en el sector inmobiliario: Se mantenían restricciones a la adquisición de inmuebles por parte de inversores extranjeros hasta 2026 para evitar especulación. Con la derogación, estas restricciones desaparecen, lo que puede atraer más inversión extranjera, pero también generar incertidumbre y un posible impacto especulativo en el mercado.

2. Proceso de Derogación y Motivaciones

El 22 de enero de 2025, el Congreso de los Diputados aprobó la derogación del Real Decreto-ley 9/2024 tras un intenso debate parlamentario. La decisión fue formalizada mediante la Resolución de 22 de enero de 2025, publicada en el BOE el 23 de enero de 2025. Entre los principales argumentos para la derogación, se señalaron la falta de consenso en algunas medidas y la necesidad de evaluar su impacto real en la economía. También se argumentó que el decreto implicaba una carga fiscal elevada y generaba inseguridad jurídica.

3. Impacto en el Mercado Inmobiliario

Como profesional del sector inmobiliario, considero que esta derogación tendrá consecuencias significativas en varias áreas clave:

3.1. Fin de la Moratoria de Desahucios

La eliminación de la suspensión de desahucios afecta tanto a propietarios como a inquilinos. Para profundizar en este tema, puedes consultar mi artículo en el que hablada de la Prórroga de la paralización de desahucios en 2025

• Reanudación de procedimientos: Se activarán procesos de desalojo previamente suspendidos, lo que puede generar un aumento en la oferta de viviendas en el mercado de alquiler.

• Mayor inseguridad residencial: Para muchos inquilinos en situación vulnerable, la pérdida de esta protección podría dificultar su acceso a una vivienda estable.

• Repercusiones en la inversión inmobiliaria: Los propietarios podrían mostrarse más cautelosos al alquilar sus propiedades, aumentando la demanda de garantías adicionales.

3.2. Eliminación de Incentivos para la Rehabilitación Energética

Los incentivos fiscales habían fomentado la inversión en mejoras de eficiencia energética en viviendas. Sin estos estímulos:

• Menor inversión en reformas: Muchos propietarios podrían posponer o cancelar proyectos de rehabilitación.

• Impacto en el valor de los inmuebles: Las propiedades sin mejoras energéticas podrían perder competitividad en el mercado.

• Dificultades para cumplir con normativas ambientales: La falta de incentivos puede ralentizar la modernización del parque inmobiliario y dificultar el cumplimiento de los objetivos de sostenibilidad de la UE.

3.3. Consecuencias para Empresas del Sector

La suspensión de la causa de disolución por pérdidas había brindado un respiro a muchas empresas inmobiliarias y constructoras. Con la derogación:

• Mayor riesgo de cierre de empresas: Las compañías que aún no han logrado estabilidad financiera podrían enfrentarse a la disolución.

• Reducción en la oferta de servicios inmobiliarios: Un menor número de empresas podría limitar la oferta de proyectos de construcción y rehabilitación.

3.4. Reapertura a la Inversión Extranjera sin Restricciones

Sin las restricciones previas, se espera un aumento en la inversión extranjera en el sector inmobiliario español. Esto podría tener efectos mixtos:

• Aumento de la demanda y posibles subidas de precios: Una mayor llegada de capital extranjero podría encarecer aún más la vivienda en determinadas zonas.

• Mayor competencia para compradores nacionales: Se teme que el acceso a la vivienda para residentes se vea afectado por la especulación inmobiliaria.

4. Escenarios Futuros tras la Derogación

Ante la derogación del Real Decreto-ley 9/2024, el Gobierno ha manifestado su intención de reintroducir algunas medidas a través de nuevos decretos o proyectos de ley. Sin embargo, hasta que estas iniciativas sean aprobadas, el sector inmobiliario deberá operar bajo la normativa previa al decreto.

A corto plazo, el Gobierno ha anunciado que explorará soluciones legislativas para mitigar el impacto de la derogación y proteger a los colectivos más vulnerables.

Conclusión

La derogación del Real Decreto-ley 9/2024 introduce desafíos importantes para el sector inmobiliario. Como agente inmobiliario independiente, considero fundamental mantenerse informado y adaptarse a los cambios normativos para ofrecer el mejor asesoramiento a clientes y propietarios. La nueva situación podría generar oportunidades, pero también exige una estrategia prudente ante la incertidumbre del mercado. Se recomienda estar atento a futuras modificaciones legislativas que puedan afectar tanto a propietarios como a inquilinos e inversores.