¿Puede un propietario prohibir fumar en una vivienda alquilada?  

El consumo de tabaco ha sido objeto de regulaciones cada vez más estrictas en España, tanto en espacios públicos como en aquellos privados de uso compartido. En este contexto, surge una pregunta frecuente entre los propietarios de viviendas en alquiler: ¿es posible prohibir fumar dentro de una vivienda alquilada?

La respuesta es afirmativa, siempre que esta prohibición se pacte expresamente en el contrato de arrendamiento y cumpla con los requisitos legales correspondientes. A continuación, detallo el marco normativo que lo permite, cómo redactar cláusulas proporcionadas y qué medidas tomar ante un posible incumplimiento.

Base legal: autonomía de la voluntad

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), junto con el Código Civil, regula las relaciones entre arrendadores y arrendatarios. Ambas normativas reconocen la autonomía de las partes para establecer las condiciones del contrato, siempre que estas no contravengan la ley, la moral o el orden público.

El artículo 1.255 del Código Civil establece este principio de autonomía de la voluntad, permitiendo que se incluya una cláusula que prohíba fumar en la vivienda. Para que esta cláusula sea válida, debe cumplir con los siguientes requisitos:

1. Ser clara y explícita: Debe especificar que la prohibición se aplica dentro de la vivienda y, en su caso, justificar la medida.

2. Proporcionalidad: La cláusula no debe exceder las competencias del propietario ni restringir derechos personales fuera del ámbito del inmueble alquilado.

3. Aceptación mutua: Ambas partes deben estar de acuerdo con la cláusula al firmar el contrato.

Proporcionalidad: ¿Qué puede considerarse abusivo?

Para evitar conflictos legales, es fundamental que las cláusulas relacionadas con la prohibición de fumar sean proporcionadas y razonables. A continuación, se presentan ejemplos de lo que podría considerarse abusivo:

1. Prohibición fuera de la vivienda
   Una cláusula que intente restringir el derecho a fumar en la vía pública, en la comunidad de vecinos o en cualquier espacio ajeno a la vivienda alquilada sería desproporcionada y podría invalidarse.

2. Prohibición general sin justificación
   Si la cláusula no incluye una justificación razonable, como proteger la vivienda de daños, su validez podría ser cuestionada por un juez.

3. Prohibición en zonas comunes del edificio
   El propietario no tiene competencia para regular el uso de jardines, patios o escaleras de la comunidad de vecinos. Estas áreas están sujetas a las normas de la comunidad de propietarios.

• Ejemplo de cláusula abusiva:

"El inquilino no podrá fumar en ningún lugar, incluyendo la vía pública o cualquier espacio exterior del edificio, bajo pena de resolución automática del contrato."

Este tipo de cláusulas invadiría libertades personales y sería considerada abusiva por un tribunal.

Redacción de cláusulas según las características de la vivienda

La validez y razonabilidad de la prohibición dependen en gran medida de las características de la vivienda. A continuación, se ofrecen ejemplos adaptados:

1) Viviendas sin terraza ni espacios exteriores

En viviendas completamente cerradas, la prohibición de fumar en toda la propiedad es más fácil de justificar, ya que busca proteger el estado de la vivienda contra daños relacionados con el humo del tabaco.

• Ejemplo de cláusula válida:

"En atención a la configuración cerrada de la vivienda arrendada y la ausencia de espacios exteriores, el arrendatario se compromete a no fumar en ningún espacio de la misma, ya sea de forma directa o mediante dispositivos electrónicos que generen humo o vapor. Esta prohibición tiene como objetivo preservar el estado de la vivienda y evitar daños derivados del consumo de tabaco.

En caso de incumplimiento, el arrendatario será responsable de cualquier daño causado y el arrendador podrá ejercer las acciones legales correspondientes, incluyendo la resolución del contrato conforme al artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos."

2) Viviendas con terraza o patio privado

Cuando la vivienda dispone de espacios exteriores privados, como terrazas o patios, prohibir fumar en toda la propiedad podría considerarse desproporcionado. En estos casos, se recomienda permitir el consumo en esas áreas, limitando la restricción al interior.

• Ejemplo de cláusula adaptada:

"El arrendatario se compromete a no fumar en el interior de la vivienda, salvo en el espacio exterior privado de la terraza. Esta medida tiene como finalidad proteger el estado de conservación de la vivienda y evitar daños o molestias derivados del consumo de tabaco en espacios cerrados.

Cualquier daño ocasionado en el interior como resultado del incumplimiento de esta cláusula será responsabilidad exclusiva del arrendatario, quien deberá indemnizar al arrendador por los daños causados."

Acciones frente al incumplimiento

Si el inquilino incumple la prohibición establecida en el contrato de arrendamiento, el propietario dispone de varias herramientas legales para actuar:

1. Requerimiento formal
   Enviar una comunicación oficial, como un burofax, notificando el incumplimiento y exigiendo el cese inmediato de esta conducta.

2. Resolución del contrato
   Según el artículo 27 de la LAU, el incumplimiento grave de las obligaciones contractuales puede ser causa de resolución del contrato por parte del propietario.

3. Reclamación de daños y perjuicios
   Si fumar ha generado daños en la vivienda, como manchas en paredes, quemaduras o olores persistentes, el propietario puede exigir una indemnización para cubrir los costes de reparación y limpieza.

Conclusión

En España, un propietario puede prohibir fumar en una vivienda alquilada, siempre que esta restricción se pacte de manera clara y explícita en el contrato de arrendamiento. Respetar la proporcionalidad en la redacción de las cláusulas es clave para garantizar su validez y evitar conflictos legales.

Un contrato bien estructurado protege tanto los derechos del propietario como los del inquilino, permitiendo preservar el estado de la vivienda y reducir posibles daños a largo plazo. Si necesitas asesoramiento sobre cómo gestionar el alquiler de tu vivienda, no dudes en contactarme. Como agente inmobiliario independiente en Talavera de la Reina, estoy a tu disposición para ayudarte en lo que necesites.