Guía completa sobre el IRPF de los ingresos por alquiler en 2024 y 2025

Alquilar una vivienda genera obligaciones fiscales que todo propietario debe conocer para evitar sanciones y aprovechar al máximo las deducciones y reducciones disponibles en el IRPF. En esta guía te explico:

• Cómo calcular correctamente el rendimiento neto del alquiler.

• Qué gastos son deducibles.

• Qué reducciones puedes aplicar para rebajar tu factura fiscal.

Además, te dejo acceso a mi calculadora de IRPF en rendimientos del alquiler para que puedas conocer una estimación de lo que deberías pagar en tu caso concreto.

¿Qué es el rendimiento neto del alquiler y cómo afecta al IRPF?

El rendimiento neto del alquiler se obtiene al restar a los ingresos íntegros percibidos todos los gastos deducibles asociados a la obtención de ese ingreso.

• Fórmula general: 

Rendimiento neto = Ingresos anuales del alquiler - Gastos deducibles

Este rendimiento se declara en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario y se integra en la base imponible general, tributando según los tramos progresivos correspondientes al contribuyente. Sin embargo, existen reducciones fiscales que pueden reducir la carga tributaria.

Reducciones fiscales en el IRPF por alquiler de vivienda (Ley de Vivienda 12/2023)

Desde el 1 de enero de 2024, la Ley de Vivienda (Ley 12/2023) introdujo nuevos porcentajes de reducción sobre los rendimientos netos del alquiler, que permiten minimizar la carga tributaria en determinados supuestos.

• Reducción del 90%: si se firma un nuevo contrato en una zona tensionada y se rebaja el alquiler en más de un 5% respecto al contrato anterior.

• Reducción del 70%: si es el primer alquiler de la vivienda y el arrendatario tiene entre 18 y 35 años, siempre que esté ubicada en zona tensionada.

• Reducción del 60%: si la vivienda ha sido rehabilitada en los dos años anteriores al contrato, cumpliendo los requisitos del Reglamento del IRPF.

• Reducción del 50%: en cualquier otro caso que no cumpla las condiciones anteriores, siempre que el alquiler sea de vivienda habitual y esté correctamente declarado.

Es importante señalar que estas reducciones NO se aplican en arrendamientos de temporada, ni a alquileres turísticos ni a alquileres a personas jurídicas.

Gastos deducibles en el IRPF por alquiler

Si alquilas una vivienda, puedes deducir en el IRPF todos los gastos necesarios para la obtención de rendimientos. Lo que permite reducir el importe sobre el que tributas y optimizar tu declaración. 

• Gastos deducibles

✅ Suministros (agua, luz, gas, internet), siempre que los pague el propietario y no los repercuta al inquilino.

✅ Reparaciones y mantenimiento: fontanería, pintura, electricidad, arreglo de electrodomésticos si ya estaban en el inmueble, etc.

✅ Impuestos y tasas: como el IBI, la tasa de basuras, alumbrado público, etc.

✅ Seguros vinculados al inmueble: como el seguro del hogar o seguro de impago, entre otros.

✅ Gastos de gestión y administración: honorarios de agencias inmobiliarias o de administración de fincas.

✅ Intereses de préstamos vinculados a la adquisición o mejora: solo intereses de la hipoteca del inmueble, no el capital amortizado.

✅ Amortización del mobiliario: Deducción del 10% anual sobre el valor de compra, si se alquilan junto con la vivienda.

✅ Amortización del inmueble: se puede deducir el 3% del mayor valor entre:

1. 1. El precio de adquisición sin incluir el suelo.

   2. El valor catastral, excluyendo el suelo.

• Ejemplo de amortización del inmueble:

Si compraste un piso por 200.000 € y el valor del suelo es 50.000 €, la amortización deducible es de 150.000 €.

Amortización deducible del inmueble: 150.000 € × 3% = 4.500 € anuales.

•  Gastos NO deducibles

No se podrán deducir los siguientes gastos:

❌ Obras de mejora o ampliación (sí se deducen las reparaciones).

❌ Gastos personales del propietario.

❌ Compra de muebles nuevos que no estén vinculados al alquiler o no se alquilen con la vivienda.

❌ Multas, recargos o sanciones administrativas.

Cómo calcular el IRPF del alquiler paso a paso

Para facilitar este proceso, puedes utilizar mi calculadora de IRPF de rendimientos del alquiler. Esta herramienta simplifica el proceso en unos sencillos pasos:

1. Introduce los ingresos anuales.

2. Agrega todos los gastos deducibles.

3. Indica las condiciones de la vivienda y de los inquilinos.

4. Revisa el rendimiento neto y las reducciones aplicables.

5. Obtén el importe por el que deberás tributar

A continuación puedes ver un ejemplo del resultado que ofrece mi calculadora. En él se desglosan paso a paso los ingresos, los gastos deducibles, la reducción fiscal aplicable y el cálculo estimado del IRPF a pagar según el tramo estatal vigente:

Cómo declarar los ingresos del alquiler en la renta

Dependiendo de tu residencia fiscal, deberás declarar los ingresos del alquiler en diferentes modelos:

🏠 Si eres residente fiscal en España:

• Deberás incluirlos en el Modelo 100 (IRPF), en la casilla de rendimientos del capital inmobiliario.

• Se declaran como rendimientos de capital inmobiliario, normalmente en la casilla 0102 o equivalente, según el ejercicio.

🌍 Si NO eres residente fiscal en España

• Deberás presentar el Modelo 210

• Se tributa de la siguiente manera:

  • Al 24% sobre los ingresos brutos si resides fuera de la Unión Europea (UE) o del Espacio Económico Europeo (EEE).

  • Al 19% si resides en la Unión Europea (UE) o del Espacio Económico Europeo (EEE), pudiendo deducir ciertos gastos.

Conclusión: Cómo optimizar tu declaración y pagar menos impuestos

Para reducir al máximo la carga fiscal sobre tus ingresos por alquiler:

✅ Aplica las reducciones fiscales del 50%, 60%, 70% o 90% si cumples las condiciones (zona tensionada, jóvenes, rehabilitación, etc.)

✅ Deduce correctamente todos los gastos permitidos: suministros, seguros, intereses de la hipoteca, IBI, amortización del inmueble, amortización del mobiliario, etc.

✅ Declara correctamente el alquiler, incluso si el rendimiento es bajo. Evitarás sanciones y podrás aplicar reducciones legales.

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