¿Es posible vender una vivienda con deudas en la comunidad de propietarios? 

Como agente inmobiliario independiente, sé que uno de los aspectos más delicados en la compraventa de inmuebles es la existencia de deudas en las comunidades de propietarios. Este problema, cada vez más frecuente debido a las dificultades económicas de los últimos años, puede convertirse en un obstáculo para cerrar una operación si no se gestiona adecuadamente. Por ello, es fundamental conocer las implicaciones legales y económicas que tienen estas deudas tanto para el vendedor como para el comprador.

En este artículo te explico todo lo que necesitas saber sobre las deudas comunitarias: qué dice la normativa, cómo se deben gestionar y qué precauciones tomar para evitar sorpresas desagradables.

Obligaciones legales en el pago de gastos comunitarios

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que regula los derechos y obligaciones de los propietarios en comunidades, establece en el apartado e) del artículo 9.1, la obligación de los propietarios a contribuir a los gastos de la comunidad en función de su cuota de participación asignada. Esto incluye tanto los gastos ordinarios, necesarios para el mantenimiento del edificio y las zonas comunes, como las derramas extraordinarias derivadas de obras de reparación o mejoras aprobadas en la junta.

Diferencia entre los gastos ordinarios y extraordinarios

Es importante distinguir entre ambos tipos de gasto, ya que su tratamiento legal y su impacto en la compraventa puede variar:

1. Gastos ordinarios: Incluyen el mantenimiento del edificio y de las zonas comunes (limpieza, ascensor, portero, consumo de agua y electricidad en áreas comunes, seguros, etc.). Son obligatorios y deben ser asumidos por todos los propietarios.

2. Gastos extraordinarios: Son aportaciones adicionales aprobadas por la junta de propietarios no previstas en el presupuesto anual que se realizan con el fin de afrontar mejoras estructurales, gastos de reparación de elementos comunes, etc.

   • Derramas por mejoras estéticas (como pintar la fachada sin que exista un problema estructural): Según la Ley de Propiedad Horizontal, este tipo de obras se consideran mejoras no necesarias y su pago no es obligatorio para los propietarios que no hayan votado a favor, siempre que el coste total supere tres mensualidades de gastos ordinarios. 

Si la derrama no supera tres mensualidades, todos los propietarios deben pagarla aunque no hayan votado a favor, conforme al Artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal.

2. • Derramas de seguridad o accesibilidad (como la instalación de un ascensor o rehabilitación estructural): Son de obligado pago para todos los propietarios, independientemente de su voto en junta. Esto se debe a la obligación del mantenimiento y conservación del edificio para todos los propietarios, recogido en el Artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal.

¿Es legal vender una vivienda con deudas en la comunidad?

Sí, es legal vender un inmueble con deudas comunitarias, pero la Ley de Propiedad Horizontal impone una serie de requisitos para garantizar la transparencia en este tipo de operaciones. 

Obligación del vendedor: el certificado de deudas de la comunidad

El apartado e) del Artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal también establece que, en el momento de la venta, el propietario debe presentar un certificado de deudas de la comunidad de propietarios, expedido por el administrador de la finca o, en su defecto, por el presidente de la comunidad.

Este certificado debe reflejar si el inmueble está al corriente de pago o si existen cantidades adeudadas, garantizando transparencia en la operación. Este documento es obligatorio presentarlo excepto que el comprador renuncie expresamente a recibirlo 

Además, el notario que redacte la escritura de compraventa tiene la responsabilidad informar al adquiriente y de incluir una advertencia legal sobre la posible derivación de la acción de responsabilidad subsidiaria en caso de que existan deudas de la comunidad. Esto asegura que el comprador esté plenamente informado antes de adquirir la vivienda.

Si hay deudas pendientes en la comunidad, lo habitual es que vendedor y comprador lleguen a un acuerdo para evitar conflictos posteriores: 

• 1. El vendedor asume el pago de la deuda antes de formalizar la venta, asegurando que el inmueble se entregue libre de cargas.

  2. El comprador asume la deuda a cambio de una reducción en el precio del inmueble, compensando así en gasto adicional.

En cualquier caso, se recomienda fijar este acuerdo en la escritura de compraventa y en el contrato privado entre las partes para evitar malentendidos o futuras reclamaciones.

¿Quién responde por las deudas comunitarias tras la compraventa?

Este es el punto clave donde muchas personas desconocen la responsabilidad que asumen al comprar un inmueble con deudas a la comunidad.

Según el artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal, el comprador será responsable de abonar las cantidades pendientes correspondientes a los tres años anteriores a la adquisición, más los gastos del año en curso.

Sin embargo, la ley contempla un plazo de pago voluntario durante el cual el nuevo propietario puede saldar estas deudas sin intereses de demora ni recargos. Esto ofrece un margen de actuación para resolver la situación sin generar mayores costes. Además, es importante mencionar que, desde el año 2015, el plazo de prescripción para reclamar los gastos de comunidad es de cinco años. Esto significa que, transcurrido este tiempo, la comunidad de propietarios pierde el derecho a exigir el pago de las cantidades adeudadas.

• Ejemplo práctico:

  • Si un comprador adquiere un inmueble en Marzo de 2025, será responsable de las deudas pendientes desde enero de 2022 en adelante, además del año 2025.

  • Las deudas anteriores a esa fecha seguirán siendo reclamables al vendedor, ya que era el propietario en ese momento.

  • Las deudas anteriores al año 2020 habrán prescrito y la comunidad no podrá reclamárselas al vendedor excepto que el plazo de prescripción se haya interrumpido por una reclamación formal de pago.

¿Las deudas comunitarias aparecen en la Nota Simple?

Un error común en la compraventa de inmuebles es asumir que si una deuda comunitaria no figura en la Nota Simple del Registro de la Propiedad, entonces no existe. Sin embargo, la Nota Simple refleja cargas registrales como hipotecas, embargos o anotaciones preventivas, pero las deudas de la comunidad no suelen inscribirse en el Registro, salvo en situaciones específicas.

¿Cuándo puede aparecer una anotación en la Nota Simple?

Las deudas comunitarias solo quedarán reflejadas en el Registro de la Propiedad cuando hayan dado lugar a un procedimiento judicial que haya generado una carga registral sobre el inmueble. Esto puede ocurrir en dos escenarios principales:

• Embargo por deuda comunitaria: Si la comunidad de propietarios ha obtenido una sentencia judicial firme contra el propietario deudor y ha solicitado un embargo sobre la vivienda, este aparecerá reflejado en el Registro de la Propiedad.

• Anotación preventiva de demanda: Si la comunidad ha iniciado un procedimiento judicial y ha solicitado una anotación en el Registro para advertir a terceros de la existencia de un litigio en curso.

¿Cómo puede saber el comprador si hay deudas comunitarias?

Dado que la mayoría de las deudas con la comunidad no aparecen en la Nota Simple, es imprescindible que el comprador realice otras verificaciones antes de comprar un inmueble en régimen de propiedad horizontal. Para ello, se recomienda:

1. Solicitar el certificado de deudas de la comunidad: Es obligatorio que el vendedor lo presente antes de la firma de la escritura. Este documento, emitido por el administrador o el presidente de la comunidad, acredita si el inmueble está al corriente de pago o si existen deudas pendientes.

2. Revisar las actas de la comunidad de propietarios: Es altamente recomendable solicitar y analizar las actas de las juntas de propietarios, ya que ahí pueden constar:

• Derramas extraordinarias aprobadas, aunque no se hayan cobrado.

• Gastos extraordinarios futuros que puedan suponer una carga económica para el nuevo propietario.

3. Consultar con el administrador de fincas o el presidente de la comunidad de propietarios: Son quienes pueden proporcionar información sobre la situación financiera del inmueble, posibles morosidades y futuras derramas en estudio que puedan afectar al comprador.

¿Quién debe pagar una derrama aprobada antes de la compraventa de la vivienda?

La Jurisprudencia del Tribunal Supremo ha establecido que, como regla general, la derrama debe ser asumida por el propietario del inmueble en el momento en que fue aprobada por la comunidad, independientemente de que su pago se haya fraccionado en el tiempo.

Esto significa que, si la junta de propietarios aprobó una derrama antes de la venta del inmueble, el vendedor sigue siendo el responsable del pago, incluyo si las cuotas pendientes se devengan con posterioridad a la transmisión de la propiedad.

No obstante, comprador y vendedor pueden pactar en la escritura de compraventa que el nuevo propietario asuma la derrama, aunque este acuerdo solo tendrá efecto entre las partes y no frente a la comunidad de propietarios. Por ello, este pacto debe de pactar por escrito y reflejarlo en la escritura.

En la práctica, lo más habitual y recomendable es que el importe pendiente de la derrama se retenga en notaría en el momento de la firma de la escritura para garantizar que se liquide antes de la transmisión. Esto evita 

• Evita posibles conflictos entre comprador y vendedor después de la venta

• Asegura que la comunidad de propietarios reciba el pago sin demoras

• Protege al comprador de una posible reclamación posterior por parte de la comunidad de propietarios en caso de que no pudieran cobrar la deuda al anterior propietario

• Facilita el cierre de la operación sin incertidumbres.

Mi recomendación como agente inmobiliario

Antes de firmar cualquier contrato de compraventa, siempre recomiendo realizar una revisión exhaustiva de la situación financiera del inmueble. Esto implica no solo verificar que esté libre de deudas comunitarias, sino también conocer posibles derramas o gastos extraordinarios que puedan afectar a tu inversión.

Como comprador, debes asegurarte de que no existen compromisos económicos ocultos que puedan suponerte un gasto inesperado. Anticiparse a estos detalles evitará sorpresas y garantizará una compra sin riesgos. Recuerda que, como nuevo propietario, tendrás que asumir las responsabilidades económicas vinculadas al inmueble, y es mejor anticipar cualquier posible inconveniente.

Si necesitas asesoramiento experto para gestionar este tipo de situaciones, estoy aquí para ayudarte en cada paso del proceso. Mi objetivo es que tu operación se lleve a cabo de la forma más segura, transparente y sin contratiempos.

Contáctame hoy mismo y aseguremos juntos una compraventa sin riesgos y con total tranquilidad.