Las cargas registrales: qué son y cómo pueden afectar a la compraventa de una vivienda

Cuando compramos una vivienda, solemos fijarnos en su precio, ubicación y estado de conservación. Sin embargo, hay un aspecto clave que a menudo se pasa por alto: las cargas registrales.

Las cargas registrales son gravámenes o derechos inscritos en el Registro de la Propiedad que afectan a un inmueble. Estas cargas pueden limitar su uso, condicionar su venta o imponer obligaciones que deben cumplirse antes de formalizar una compraventa.

Si un comprador adquiere una vivienda sin revisar sus cargas registrales, puede encontrarse con problemas como hipotecas impagadas, embargos o servidumbres que afecten el disfrute del inmueble.

En este artículo explicaremos qué son las cargas registrales, los tipos más comunes, cómo pueden afectar una compraventa y qué hacer para cancelarlas o asegurarnos de que han prescrito.

¿Qué son las cargas registrales?

Las cargas registrales son limitaciones, derechos o gravámenes inscritos en el Registro de la Propiedad que afectan a un inmueble. Pueden dividirse en dos grandes categorías:

• Cargas reales: Afectan directamente al inmueble y pueden restringir su uso o transmisión (ejemplo: hipotecas, usufructos, servidumbres).

• Cargas personales: Son derechos que afectan al propietario, pero no necesariamente al inmueble (ejemplo: embargos, anotaciones preventivas de demanda).

Algunas cargas desaparecen automáticamente al cumplir su finalidad (como una hipoteca pagada), mientras que otras requieren un trámite específico para su cancelación registral.

Tipos de cargas registrales más comunes

1. Hipotecas

Son la carga más frecuente en las viviendas en venta. Una hipoteca es un derecho real de garantía que grava un inmueble para asegurar el pago de un préstamo.

🔹 Consecuencia en la compraventa: Si una vivienda tiene una hipoteca pendiente, lo habitual es que se cancele con parte del precio de la venta antes de firmar la escritura pública. Si no se cancela registralmente, seguirá apareciendo en el Registro aunque esté pagada.

2. Embargos

Son anotaciones preventivas ordenadas por un tribunal o una administración pública para garantizar el pago de una deuda del propietario.

🔹 Consecuencia en la compraventa: Aunque la venta de un inmueble embargado es posible, el comprador asume el riesgo de que el inmueble pueda ser ejecutado si la deuda no se paga. Para inscribir la compraventa, el embargo debe cancelarse formalmente.

3. Servidumbres

Son derechos que permiten el uso parcial del inmueble por terceros, como servidumbres de paso, luces y vistas o uso de pozos.

Ejemplo: Una servidumbre de paso permite que un vecino cruce la finca para acceder a la vía pública.

🔹 Consecuencia en la compraventa: No impiden la venta, pero pueden afectar el valor o el uso del inmueble.

4. Usufructos

El usufructo otorga a una persona el derecho a usar y disfrutar de la vivienda sin ser su propietario.

Ejemplo: Un viudo/a con usufructo vitalicio no puede ser desalojado hasta su fallecimiento.

🔹 Consecuencia en la compraventa: Un comprador no podrá ocupar la vivienda hasta que el usufructo se extinga, ya sea por fallecimiento, renuncia o consolidación del dominio.

5. Condiciones resolutorias

Son cláusulas que establecen que la transmisión de la propiedad queda sujeta al cumplimiento de una condición.

Ejemplo: Si en una venta con pago aplazado el comprador no paga en el plazo acordado, la propiedad revierte al vendedor.

🔹 Consecuencia en la compraventa: Si la condición resolutoria está vigente, puede haber incertidumbre sobre la titularidad del inmueble.

6. Otras cargas

•  Derechos de tanteo y retracto: Pueden obligar al comprador a ofrecer la vivienda en primer lugar a la administración o a ciertos beneficiarios antes de formalizar la venta.

• Cargas fiscales: Deudas con Hacienda o el Ayuntamiento (como el impago del IBI) pueden generar problemas al comprador, aunque no suelen constar en el Registro de la Propiedad.

¿Cómo afectan las cargas registrales a la compraventa?

Las cargas registrales pueden condicionar la compraventa en varios aspectos:

• Dificultades para obtener financiación: Los bancos suelen exigir que la vivienda esté libre de cargas para conceder una hipoteca.

• Necesidad de cancelación previa: Algunas cargas, como embargos o condiciones resolutorias, deben eliminarse antes de la venta.

• Limitaciones en el uso del inmueble: Servidumbres o usufructos pueden afectar el valor de la propiedad.

• Responsabilidad del comprador: Si el comprador no revisa las cargas antes de la compra, puede verse obligado a asumirlas tras la firma.

¿Cómo comprobar las cargas registrales antes de comprar?

Antes de adquirir una vivienda, es imprescindible solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad. Si lo deseas, puedes leer mi artículo que trata sobre todo lo que necesitas saber de la Nota Simple Registral.

La nota simple informa sobre:

• Propietario actual.

• Cargas inscritas.

• Posibles restricciones de uso.

La nota simple registral se puede obtener:

• En el Registro de la Propiedad.

• Online, a través del Colegio de Registradores de España. 

También te invito a leer mi artículo que explica cómo solicitar una nota simple online.

Consejo: Para mayor seguridad, se recomienda solicitar una certificación registral, ya que tiene mayor valor probatorio.

¿Cómo cancelar cargas registrales antes de vender?

• Cancelación de una hipoteca

1. Solicitar al banco un certificado de deuda cero.
2. Firmar una escritura de cancelación ante notario.
3. Inscribir la cancelación en el Registro de la Propiedad.

• Cancelación de un embargo

1. Pagar la deuda al acreedor.
2. Obtener un mandamiento de cancelación.
3.  Inscribir la cancelación en el Registro.

• Cancelación de usufructos y servidumbres

1. Usufructo: Se extingue por fallecimiento, renuncia o consolidación del dominio.
2. Servidumbre: Puede cancelarse por acuerdo entre las partes o por prescripción tras 20 años sin uso.

¿Cómo saber si una carga ha prescrito y cómo anularla?

• Embargos: Las anotaciones preventivas caducan a los 4 años si no se renuevan.

• Hipotecas: La acción para ejecutar una hipoteca prescribe a los 20 años desde el vencimiento del préstamo.

• Servidumbres: Pueden extinguirse por 20 años sin uso.

Para cancelar una carga prescrita:

1. Solicitar la cancelación en el Registro.
2. Aportar documentos que acrediten la prescripción.

Conclusión

Las cargas registrales pueden suponer un obstáculo en la compraventa de una vivienda si no se identifican y resuelven a tiempo. Antes de firmar, es fundamental comprobar el estado registral del inmueble y, en caso de cargas, valorar su impacto y los pasos para cancelarlas.

Si necesitas asesoramiento, estaré encantado de ayudarte para garantizar una compra segura.