Pago aplazado en la compraventa de viviendas: lo que no te cuentan sobre impuestos, contratos y financiación

La compraventa con pago aplazado: ¿Es posible comprar una vivienda sin depender de un banco? 

Cada vez más personas recurren a la compraventa con pago aplazado para adquirir inmuebles sin necesidad de recurrir a financiación hipotecaria o bancaria. Sin embargo, esta modalidad conlleva implicaciones legales y fiscales que deben considerarse para garantizar la seguridad de ambas partes.

En este artículo, te explicaré en detalle cómo funciona, qué implicaciones legales y fiscales debes considerar y las mejores estrategias para negociar un acuerdo seguro y beneficioso.

1. ¿Qué es la compraventa con pago aplazado?

La compraventa con pago aplazado es un acuerdo mediante el cual el comprador adquiere un inmueble sin necesidad de pagar el precio total de manera inmediata. En lugar de recurrir a un préstamo bancario, el pago del precio de la vivienda se realiza en plazos pactados directamente con el vendedor, según las condiciones establecidas en el contrato.

1.1 Normativa aplicable a la compraventa con pago aplazado

Artículo 1504 del Código Civil:

Establece que el vendedor puede resolver el contrato de compraventa por falta de pago, siempre que haya una condición resolutoria expresa pactada en el contrato. Para ello, el vendedor puede optar por dos vías:

1. Resolución judicial: El vendedor puede acudir a los tribunales y solicitar una sentencia que declare resuelta la compraventa por incumplimiento del comprador.

2. Procedimiento de ejecución registral: Si la condición resolutoria está inscrita en el Registro de la Propiedad, el vendedor puede acudir a este procedimiento extrajudicial. Este mecanismo permite resolver la compraventa sin necesidad de juicio, siguiendo un procedimiento ante el Registro de la Propiedad.

Artículo 11 de la Ley Hipotecaria:

Permite la inscripción en el Registro de la Propiedad de pactos y condiciones que afecten a los derechos inscritos siempre que no sean contrarios a la ley, al orden público ni perjudiquen a terceros.

Entre estos pactos, se encuentra la condición resolutoria expresa en compraventas con pago aplazado. Su inscripción en el Registro de la Propiedad otorga al vendedor un mecanismo ágil para la resolución del contrato en caso de impago, permitiendo acudir al procedimiento de ejecución registral en lugar de una demanda judicial

Este mecanismo se complementa con lo dispuesto en el artículo 1504 del Código Civil, que regula la resolución en compraventas de inmuebles por impago, siempre que la condición resolutoria haya sido expresamente pactada. 

Al inscribirse en el Registro, el vendedor refuerza su derecho a recuperar la propiedad sin necesidad de acudir a los tribunales ordinarios.

Artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario:

Regula la inscripción y cancelación de la condición resolutoria expresa cuando está debidamente pactada en escritura pública. Gracias a este mecanismo, la condición resolutoria queda claramente protegida y regulada dentro del sistema registral español. 

1.2 Características principales:

✅ El comprador no paga todo al inicio: Se establecen plazos y montos según lo pactado.

✅ El vendedor sigue teniendo garantías de cobro: Se pueden establecer mecanismos de seguridad para el vendedor, como la condición resolutoria, hipotecas en favor del vendedor o avales.

✅ Flexibilidad en los términos: Se pueden negociar los plazos de pago (mensuales, anuales, en un solo pago futuro, etc.).

Este tipo de compraventa se diferencia de la compraventa tradicional, en la cual el precio se abona completamente en el momento de la escritura pública ante notario.

2. Consideraciones de la Condición Resolutoria.

Uno de los mecanismos más efectivos para garantizar el cobro en la compraventa con pago aplazado y proteger al vendedor ante posibles impagos es la condición resolutoria expresa. Este recurso tiene su fundamento en la legislación civil y registral y permite al vendedor solicitar la resolución del contrato y, en su caso, la recuperación del inmueble, si el comprador no cumple con los pagos acordados.

2.1 ¿Qué es la condición resolutoria?

La condición resolutoria es una cláusula que puede inscribirse en el Registro de la Propiedad y que otorga al vendedor la posibilidad de instar la resolución del contrato en caso de impago del comprador. Es una de las herramientas más utilizadas en la compraventa con pago aplazado para garantizar la seguridad del vendedor e implica: 

✅ Protección del vendedor: Permite solicitar la resolución del contrato en caso de impago.

✅ Carga registral: Si está inscrita, aparece en la nota simple del Registro de la Propiedad, lo que puede afectar futuras operaciones sobre el inmueble.

✅ Procedimiento registral o judicial: Si la condición resolutoria está inscrita, el vendedor puede utilizar el procedimiento de ejecución registral (art. 59 del Reglamento Hipotecario) para recuperar el inmueble. Sin embargo, si el comprador impugna la resolución, puede ser necesario acudir a los tribunales. 

2.2 Ejemplo práctico:

Imaginemos que un comprador adquiere una vivienda con pago aplazado a cinco años y deja de pagar en el tercer año.

• Si la condición resolutoria está inscrita, el vendedor puede iniciar un procedimiento de ejecución registral para resolver el contrato y recuperar la propiedad.

• Si la condición resolutoria no está inscrita, el vendedor deberá acudir a los tribunales para obtener una resolución judicial que declare la resolución del contrato.

• Si el comprador se opone, incluso con la condición inscrita, el caso podría terminar en un procedimiento judicial.

2.3 Regulación legal de la condición resolutoria:

Artículo 1504 del Código Civil:

El vendedor tiene derecho a exigir el pago del precio aplazado o solicitar la resolución del contrato en caso de impago por parte del comprador. No obstante, la recuperación del inmueble no es automática y requiere una resolución judicial o un procedimiento de ejecución registral, siempre que la condición resolutoria esté debidamente inscrita. 

Artículos 59 y 82 de la Ley Hipotecaria:

• Artículo 59: Regula la ejecución de la condición resolutoria inscrita en el Registro de la Propiedad, permitiendo al vendedor recuperar el inmueble sin necesidad de acudir a un procedimiento judicial ordinario. 

• Artículo 82: Establece que la cancelación de inscripciones derivadas de la resolución de un contrato debe realizarse mediante consentimiento del titular registral, escritura pública o resolución judicial.

Artículos 59 y 177 del Reglamento Hipotecario:

• Artículo 59: Desarrolla el procedimiento de ejecución registral de la condición resolutoria, detallando los pasos que debe seguir el vendedor para instar la resolución del contrato y recuperar el inmueble si el impago queda acreditado.

  • Se especifican los requisitos de notificación, acreditación del pago y reinscripción de la propiedad a favor del vendedor.

  • Este mecanismo, ofrece una alternativa ágil y eficaz para que el vendedor recupere la propiedad sin necesidad de un proceso judicial prolongado, siempre que la condición resolutoria esté inscrita en el Registro de la Propiedad.  

• Artículo 177: Regula la cancelación de la condición resolutoria, exigiendo una escritura pública otorgada por el acreedor o una resolución judicial firme que declare extinguida la condición. 

3. ¿Por qué los bancos pueden rechazar una hipoteca sobre una vivienda con condición resolutoria?

Uno de los mayores inconvenientes para el comprador es que la inscripción de una condición resolutoria puede dificultar la obtención de una hipoteca. Esto se debe al principio de prioridad registral establecido en el artículo 17 de la Ley Hipotecaria, que establece que los derechos inscritos primero tienen preferencia sobre los inscritos después. 

En otras palabras, si la condición resolutoria está inscrita antes que la hipoteca, el vendedor tendría prioridad sobre la vivienda en caso de impago, lo que genera inseguridad para el banco. Si el vendedor ejecuta la condición resolutoria, la hipoteca quedaría sin efecto.

Debido a este riesgo, los bancos consideran que otorgar una hipoteca en estas condiciones es un riesgo inaceptable. Como resultado, las entidades financieras suelen rechazar este tipo de operaciones, ya que no pueden asegurar la recuperación de su inversión en caso de impago.

3.1 ¿Cómo se soluciona este problema?

Si quieres obtener una hipoteca sobre una vivienda con condición resolutoria inscrita, el banco te exigirá que esa carga se elimine previamente. La solución más habitual es cancelar la condición resolutoria antes de solicitar la hipoteca siguiendo estos pasos:

1. Solicitar un préstamo "puente" o préstamo personal para pagar al vendedor la cantidad pendiente y liberar la deuda.

2. Firmar ante notario la cancelación de la condición resolutoria, eliminándola del Registro de la Propiedad.

3. Solicitar la hipoteca ahora que la vivienda está libre de cargas.

4. Utilizar la hipoteca para cancelar el préstamo personal, de manera que la única deuda pendiente sea la hipotecaria.

3.2 ¿Cómo afecta tener un préstamo personal a la concesión de la hipoteca?

Aunque este método permite acceder a financiación evitando el problema de la prioridad registral, es importante considerar que solicitar un préstamo personal antes de la hipoteca puede afectar a tu nivel de endeudamiento.

El banco evaluará tu capacidad de pago considerando la deuda del préstamo personal. Esto podría reducir el importe de la hipoteca concedido o endurecer las condiciones.

Para reducir el impacto financiero, es recomendable optar por un préstamo a corto plazo y asegurarse de que la hipoteca se conceda poco después de cancelar la condición resolutoria, evitando así pagar intereses innecesarios. También es muy recomendable negociar con el banco con antelación para que conozcan la operación y no penalicen o rechacen tu solicitud.

4. Fiscalidad de la Compraventa con Pago Aplazado: Impuestos y Costes Adicionales.

La fiscalidad es un aspecto clave en la compraventa con pago aplazado, ya que puede generar obligaciones tributarias tanto para el comprador como para el vendedor. Es fundamental conocer los impuestos aplicables y sus implicaciones legales para cumplir con las obligaciones tributarias para evitar sanciones y problemas con la Administración

En la compra de una vivienda, los impuestos a pagar dependen de varios factores, como:

🔹 Si el vendedor es un particular o una empresa.

🔹 Si se trata de una primera o segunda transmisión.

🔹 La comunidad autónoma en la que se ubique el inmueble.

Por ejemplo, en Castilla-La Mancha, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) tiene un tipo general del 9%, mientras que el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) se grava al 1,5%. No obstante, existen reducciones y bonificaciones según el perfil del comprador y las características del inmueble.

4.1 Impuestos en la compraventa con pago aplazado

A diferencia de una compraventa convencional, en una compraventa con pago aplazado, el comprador debe tener en cuenta que, aunque el pago se realice en plazos, los impuestos deben liquidarse íntegramente al formalizar la escritura pública.

Si la compraventa se inscribe en el Registro de la Propiedad y el pago aplazado cuenta con una garantía, el comprador estará obligado a pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) sobre la parte aplazada. Sin embargo, el ITP y el AJD se calcularán siempre sobre el precio total del inmueble, sin importar que el pago se fraccione en el tiempo.

Ambos tributos deben liquidarse en un plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura.

4.2 ¿Es posible fraccionar o aplazar estos impuestos?

Si el comprador no puede afrontar el pago total de estos impuestos de una sola vez, puede solicitar un fraccionamiento o aplazamiento, aunque esto dependerá de la aprobación de la Administración Tributaria.

🔹 ITP: Suele ser más fácil de fraccionar, ya que grava una transmisión patrimonial (como la compra de una vivienda de segunda mano).

🔹 AJD: Al estar vinculado a documentos notariales y operaciones financieras, su fraccionamiento puede estar sujeto a criterios más estrictos dependiendo de la comunidad autónoma donde se realice la operación.

4.3 Retención del 3% en pagos a no residentes

La retención del 3% en pagos a no residentes es una obligación fiscal que afecta al comprador cuando adquiere un inmueble a un vendedor que no es residente fiscal en España y la transmisión no está sujeta a IVA. 

De acuerdo con la normativa del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), el comprador debe retener el 3% del precio de compra y ingresarlo en Hacienda como un pago a cuenta del impuesto que debe liquidar el vendedor por la ganancia patrimonial obtenida con la venta.

Por ejemplo, si compras una vivienda por 200.000 € a un vendedor que no sea residente fiscal en España, deberás retener 3.000 € (3%) e ingresarlos en Hacienda mediante el modelo 211, descontando este importe del precio final que le pagas al vendedor.

5. Conclusión:

La compraventa con pago aplazado es una alternativa viable para adquirir una vivienda sin depender de financiación bancaria, ofreciendo flexibilidad en los términos de pago. Sin embargo, esta modalidad conlleva riesgos legales y fiscales que deben ser considerados antes de formalizar el acuerdo.

✅ El vendedor debe protegerse mediante la condición resolutoria para garantizar el cobro del inmueble.

✅ El comprador debe evaluar el impacto fiscal y la dificultad para obtener financiación bancaria en caso de necesitar una hipoteca.

✅ Eliminar la condición resolutoria antes de hipotecar la vivienda puede ser la solución, pero requiere planificación financiera.

Por lo tanto, antes de optar por esta modalidad, es recomendable asesorarse con un experto legal y financiero para minimizar riesgos y garantizar una transacción segura.