Usufructo en herencias explicado al detalle: derechos, obligaciones y beneficios fiscales en Castilla-La Mancha 

¿Has heredado la nuda propiedad de una vivienda? Qué significa, cómo se valora y cuánto se paga de impuestos en Castilla-La Mancha 

Cuando se recibe una vivienda en herencia o donación, muchas veces no se hereda el pleno dominio —es decir, la propiedad completa— . Muchas veces lo que se hereda es solo la nuda propiedad, mientras que otra persona (generalmente el cónyuge viudo) conserva el usufructo vitalicio.

Esta situación es más común de lo que parece, pero también suele generar dudas:

• ¿Qué derechos tiene el nudo propietario?

• ¿Cómo se calcula el valor del usufructo?

• ¿Cuánto se paga de impuesto en Castilla-La Mancha?

En este artículo te explico de forma clara qué implica heredar la nuda propiedad y cómo puedes calcular cuánto pagarás en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD).

Además, podrás usar mi calculadora del valor del usufructo y del Impuesto de Sucesiones y Donaciones sobre la nuda propiedad.

¿Qué es la nuda propiedad?

La nuda propiedad es el derecho de propiedad sin el uso ni disfrute del bien. Es decir, el nudo propietario es el titular legal del inmueble, pero no puede utilizarlo ni alquilarlo mientras exista un usufructuario, que es la persona con el derecho de uso y disfrute de la vivienda.

Esto ocurre cuando, por ejemplo, un hijo hereda la nuda propiedad de la vivienda familiar pero el padre o madre viudo mantiene mantiene el usufructo vitalicio.

¿Qué es el usufructo?

El usufructo es un derecho que permite al usufructuario disfrutar de un bien sin ser su propietario. Esto incluye el derecho a habitar la vivienda y la percepción de sus frutos, como las rentas generadas por su alquiler, pero no confiere la posibilidad de vender el bien ni realizar actos que comprometan la nuda propiedad.

Derechos y Obligaciones del Usufructuario

Derechos del usufructuario:

1. Uso y disfrute: El usufructuario puede vivir en el inmueble o alquilarlo y quedarse con las rentas.

2. Percepción de frutos: Los ingresos derivados del bien, ya sean naturales (como, por ejemplo, frutos agrícolas) o económicos (alquileres) , corresponden al usufructuario.

3. Realización de mejoras: Puede realizar mejoras siempre que no alteren la naturaleza del bien, aunque no tiene derecho a ser indemnizado por ellas.

Obligaciones del usufructuario:

1. Mantenimiento del bien: Debe hacerse cargo de las reparaciones ordinarias y del mantenimiento general.

2. Comunicación de reparaciones extraordinarias: Las reparaciones de carácter estructural o de gran envergadura deben ser informadas al nudo propietario, quien las asumirá.

3. Pago de tributos y gastos recurrentes: Como el IBI y otros gastos relacionados con el uso del inmueble (por ejemplo, cuotas de comunidad).

Tipos de Usufructo en una Herencia

Por su origen:

1. • Usufructo legal: Como el usufructo viudal, regulado según el Código Civil.

   • Usufructo voluntario: Es aquel dispuesto libremente por el testador en el testamento, con condiciones específicas.

Por su duración:

• Usufructo vitalicio: Se concede de por vida y se extingue con el fallecimiento del usufructuario.

• Usufructo temporal: Tiene una duración definida o depende de una condición específica.

¿Cómo se calcula el valor del usufructo y de la nuda propiedad?

El valor de la nuda propiedad se calcula restando el valor del usufructo del valor total del inmueble. Este cálculo varía según la naturaleza del usufructo:

✅ Cálculo del Usufructo Vitalicio:

Se calcula restando la edad del usufructuario a 89 años para obtener el porcentaje del valor del usufructo.

Ejemplo:

• Vivienda valorada en 200.000 €

• Usufructuario de 75 años

• Valor del usufructo: 200.000 × 0.14 = 28.000 €

• Valor de la nuda propiedad: 200.000 - 28.000 = 172.000 €

✅ Cálculo del Usufructo Temporal:

Se multiplica el número de años de duración por el 2% del valor del bien.

Ejemplo:

• Vivienda valorada en 200.000 euros.

• Usufructo por 5 años: 5 x 2% = 0,10

• Valor del usufructo: 200.000 × 0.10 = 20.000 euros.

• Valor de la nuda propiedad = 200.000 - 20.000 = 180.000 euros.

¿Cuánto se paga de impuestos por heredar la nuda propiedad?

El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) se calcula sobre el valor de la nuda propiedad, no sobre el total del inmueble.

En Castilla-La Mancha, se aplican reducciones y bonificaciones importantes, entre ellas:

• Reducción estatal por parentesco: Mínimo 15.956,87 €

• Reducción por vivienda habitual (en herencias): 95% del valor de la vivienda habitual, hasta 122.606,47€, si se mantiene durante 10 años.

• Reducción por discapacidad: hasta 225.000€ si el grado es superior al 65%.

• Bonificaciones autonómicas en la cuota:

  • Hasta el 100% si eres hijo o cónyuge y la base liquidable no supera los 175.000€

  • Hasta el 95% en donaciones para descendientes y cónyuges.

Usa mi calculadora del valor del usufructo y fiscalidad de la nuda propiedad

Para ayudarte a calcular lo que podrías pagar por heredar o recibir en donación la nuda propiedad, he desarrollado una herramienta gratuita que:

• Calcula el valor del usufructo según la edad del usufructuario.

• Calcula el valor de la nuda propiedad.

• Aplica automáticamente todas las reducciones y bonificaciones vigentes en Castilla-La Mancha.

👉 Accede a la calculadora de usufructo y fiscalidad de la nuda propiedad en el ISD en Castilla-La Mancha.

Extinción del Usufructo

El usufructo puede extinguirse por las siguientes causas, previstas en el Código Civil:

1. Fallecimiento del usufructuario: En los usufructos vitalicios, se extingue automáticamente al fallecer el usufructuario.

2. Cumplimiento del plazo o condición: En los usufructos temporales, cuando finaliza el plazo establecido.

3. Renuncia voluntaria del usufructuario: Debe formalizarse mediante escritura pública y, si afecta a bienes inmuebles, inscribirse en el Registro de la Propiedad.

4. Pérdida total del bien: Si el bien se destruye por completo, el usufructo queda extinguido.

5. Consolidación: Si el usufructuario adquiere la nuda propiedad, se fusionan ambos derechos y el usufructo desaparece.

Resolución de Conflictos entre Usufructuario y Nudo Propietario

Es habitual que surjan dudas o desacuerdos durante el usufructo. Por lo tanto, 

• ¿Quién paga los gastos ordinarios como el IBI y la comunidad?

Como ya hemos mencionado anteriormente, el pago de las cargas y contribuciones anuales y el de las que se consideran gravámenes serán a cuenta del usufructuario todo el tiempo que el usufructo dure, según el artículo 504 del Código Civil.

• ¿Quién paga los gastos extraordinarios como reparaciones?

Las reparaciones extraordinarias serán a cuenta del propietario. El usufructuario está obligado a darle avisto cuando fuere urgente la necesidad de hacerlas, según el Artículo 501 del Código Civil.

• ¿Pueden establecerse pactos en contrario?

Sí, las partes pueden pactar libremente gracias al principio de autonomía de la voluntad de las partes en los contratos, que se encuentra en el artículo 1255 del Código Civil.

¿Se puede vender la nuda propiedad?

Sí, el nudo propietario puede vender su derecho, aunque el usufructo se mantiene hasta que se extinga.

¿Tienes dudas

Heredar o recibir en donación la nuda propiedad de una vivienda no es un trámite menos. Implica derechos, obligaciones y decisiones fiscales importantes.

En Castilla La-Mancha, las reducciones y bonificaciones pueden ayudarte a reducir mucho el importe a pagar o, incluso, eliminarlo por completo.

Puedes utilizar mi calculadora de usufructo y fiscalidad de la nuda propiedad en el ISD en Castilla-La Mancha y, si necesitas ayuda profesional, no dudes en contactarme. Estaré encantado de ayudarte.

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