Cómo tributa la ganancia patrimonial en el IRPF por la venta de una vivienda (y cómo calcularlo con precisión)

¿Has vendido una vivienda y quieres saber cuánto deberás pagar de IRPF en la declaración de la renta por la ganancia patrimonial?

Cuanto vendes una vivienda, es muy probable que debas tributar por la ganancia patrimonial obtenida.

Este aspecto del IRPF genera muchas dudas, especialmente en operaciones con hipoteca o cuando se pretende aplicar la exención por reinversión.

En este artículo te explico de forma clara cómo se calcula la ganancia patrimonial, qué exenciones pueden aplicarse y cómo puedes anticipar con exactitud los impuestos que deberás de pagar en la declaración de la renta.

Además, podrás usar mi calculadora de IRPF sobre la ganancia patrimonial por la venta de vivienda, con la que podrás obtener fácilmente una estimación.

¿Qué es la ganancia patrimonial en el IRPF?

La ganancia patrimonial es la diferencia entre el valor de transmisión (lo que obtienes al vender una propiedad) y el valor de adquisición (lo que pagaste al comprar la propiedad). Si esa diferencia es positiva, tributas por ella como parte de tu base imponible del ahorro en la declaración de la renta.

En el caso de una vivienda, el cálculo puede ser algo tedioso debido a:

• Gastos asociados a la compra o a la venta del inmueble.

• Posible exención si se trata de la vivienda habitual.

• Hipotecas pendientes o nuevas financiaciones.

• Reinversiones parciales.

Esto ocurre cuando, por ejemplo, un hijo hereda la nuda propiedad de la vivienda familiar pero el padre o madre viudo mantiene mantiene el usufructo vitalicio.

Fórmula general del cálculo

La fórmula general del cálculo sería la siguiente:

Ganancia patrimonial = (Precio de venta - gastos de venta) - (Precio de compra - gastos de compra)

• Los gastos de venta pueden incluir comisión de agencia, notaría, certificado energético, gestoría, o gastos por cancelación de hipoteca.

• Los gastos de compra abarcan impuestos (ITP o IVA y AJD), notaría, registro, gestoría, mejoras estructurales que aumenten el valor del inmueble, etc.

¿Cuánto se paga en el IRPF por la ganancia patrimonial?

La ganancia patrimonial por la venta tributa en la base del ahorro del IRPF. Estos son los tramos en 2024-2025:

En este caso, se han incrementado los tipos de gravamen respecto a la anterior declaración del IRPF. Concretamente, han aumentado un punto porcentual entre los 200.000 y los 300.000 euros, pasando del 26% anterior al 27% actual, y dos puntos porcentuales para el último tramo, es decir, a partir de 300.000 euros pasa del 26% al 28 % actual.

¿Se puede evitar pagar por la ganancia?

Sí, existen dos exenciones al pago del impuesto sobre la ganancia patrimonial por la venta de una vivienda habitual:

• Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el dinero de la venta en la compra de una nueva vivienda habitual.

• Si eres mayor de 65 años y vendes tu vivienda habitual, la ganancia patrimonial está exenta totalmente sin necesidad de reinversión.

Si has vendido tu vivienda habitual y reinviertes el importe total obtenido en la compra de una nueva vivienda habitual, puedes acogerte a la exención por reinversión en vivienda habitual y así lo deberás declarar en tu declaración de la renta.

Requisitos clave:

• Tienes 2 años para reinvertir desde la venta de la vivienda (antes o después).

• La nueva vivienda debe constituirse tu vivienda habitual en 12 meses desde la compra.

• Debe mantenerse como tu vivienda habitual durante al menos 3 años.

• Solo se considera reinvertido el importe efectivamente pagado con el dinero de la venta anterior (no con hipoteca).

¿Y si solo se reinvierte una parte de la ganancia obtenida? La exención parcial y su cálculo proporcional

Cuando no reinviertes la totalidad del importe obtenido en la venta, no pierdes por completo el derecho a la exención. En su lugar, se aplica una exención parcial y se tributa de manera proporcional a la parte efectivamente reinvertida.

La Agencia Tributaria lo establece de forma clara: solo queda exenta la parte proporcional de la ganancia patrimonial equivalente al porcentaje de la cantidad reinvertida respecto al total obtenido en la venta.

Ganancia exenta = Ganancia patrimonial × (Importe reinvertido / Importe obtenido en la venta)

Ganancia tributable = Ganancia total - Ganancia exenta

Este cálculo no depende del precio de la nueva vivienda, sino del importe efectivamente reinvertido procedente de la venta anterior. El importe financiado mediante hipoteca no cuenta como reinversión.

¿Cómo afectan las hipotecas al cálculo de la ganancia patrimonial?

Esto es uno de los errores más frecuentes a la hora de hacer el cálculo y, probablemente, el que mayor confusión genera. Veamos lo que interpreta la Agencia Tributaria:

• La hipoteca SÍ reduce el importe obtenido en la venta

Cuando vendes tu vivienda y aún tienes una hipoteca pendiente, el importe a reinvertir no es el precio de venta íntegro, sino el resultado de restarle el capital pendiente de amortizar.

Por ejemplo:

• Precio de venta: 200.000 €

• Hipoteca pendiente: 50.000 €

• Dinero recibido realmente: 150.000 €

• Importe a reinvertir para tener exención total: 150.000 €

Esto está recogido expresamente en el artículo 41.1 del Reglamento del IRPF, que dice:

"Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión"

• La nueva hipoteca NO cuenta como reinversión

Si compras la vivienda habitual mediante una hipoteca, solo se considera reinvertido el dinero aportado directamente por ti que proceda de la venta anterior.

Por ejemplo:

• Precio de la nueva vivienda: 180.000 €

• Has aportado con dinero de la venta: 60.000 €

• Has financiado con hipoteca: 120.000 €

• Importe reinvertido válido: 60.000 €

La reinversión debe venir de la misma fuente: el dinero de la venta anterior. La hipoteca no cuenta.

• ¿Y capital amortizado cuenta como reinvertido?

Buena noticia: sí cuenta como reinversión.

El capital amortizado del préstamo también puede considerarse reinversión válida, siempre que el dinero utilizado para amortizar el préstamo provenga de la venta anterior y se aplique dentro del plazo legal de dos años desde la transmisión de la vivienda habitual.

Esto incluye:

• Amortizaciones iniciales para la compra de la nueva vivienda.

• Amortizaciones anticipadas del préstamo hipotecario.

Lo cierto es que, como podrás ver en los cuadros de amortización del préstamo, en las primeras cuotas estarás reduciendo prácticamente todo intereses. Esto se debe al sistema de amortización francés, en el que primero se reducen los intereses de un préstamo y solo una pequeña parte del capital amortizado.

Por lo tanto, es recomendable realizar una amortización anticipada expresa si quieres que el importe cuente claramente como inversión ante Hacienda.

Por ejemplo:

• Ingresaste 60.000 € en la compra (con fondos propios)

• A los 10 meses, amortizas 40.000 € con el dinero de la venta anterior

• Total reinvertido válido: 100.000 €

Esto te permite aumentar el porcentaje de exención y, si ya presentaste la declaración, puedes rectificarla y recuperar lo pagado en exceso.

¿Qué pasa con los coeficientes de abatimiento? ¿Siguen aplicándose?

Sí, aunque de forma muy limitada. Los coeficientes de abatimiento permiten reducir la ganancia patrimonial obtenida por la transmisión de determinados bienes adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994. Sin embargo, desde la reforma fiscal de 2015 (Ley 26/2014), su aplicación quedó restringida por un límite global.

📌 Requisitos para aplicar los coeficientes de abatimiento:

Para poder aplicarlos deben cumplirse todos estos requisitos:

1. El bien (acciones, inmuebles no afectos, etc.) debe haber sido adquirido antes del 31/12/1994.

2. La transmisión debe haberse producido a partir del 1 de enero de 2015.

3. El bien debía generar derecho a abatimiento conforme a la normativa anterior.

4. No se debe haber superado el límite conjunto de 400.000 € de valor de transmisión.

💰 Límite global: 400.000 € de valor de transmisión

Este límite es global para el conjunto de bienes susceptibles de aplicar los coeficientes. Es decir:

• Se aplican solo hasta alcanzar un total de 400.000 € en transmisiones de bienes con derecho a abatimiento.

• Superado ese umbral, ya no se pueden aplicar más coeficientes de abatimiento en futuras transmisiones.¡

⚠️ Incompatibilidad con la exención por reinversión (art. 38 LIRPF)

Si vendes tu vivienda habitual y te acoges a la exención por reinversión, no puedes aplicar los coeficientes de abatimiento. Debes elegir uno de los dos beneficios fiscales. Normalmente, la exención por reinversión es más favorable si se cumplen los requisitos.

En resumen:

• Sí, los coeficientes de abatimiento siguen existiendo, pero en casos muy limitados.

• Para la mayoría de contribuyentes que venden inmuebles hoy en día, no son aplicables porque:

  • La adquisición fue posterior a 1994, o

  • Se opta por la exención por reinversión.

¿Qué ocurre si aún no has reinvertido todo, pero vas a hacerlo?

La normativa te permite reinvertir hasta 2 años después de la venta. Por eso, tienes dos opciones:

• Aplicar la exención parcial ya, según lo efectivamente reinvertido.

• Tributar por toda la ganancia ahora y, cuando completes la reinversión, solicitar la rectificación de la declaración y recuperar lo pagado.

Ambas vías son legales. Solo asegúrate de conservar toda la documentación justificativa (notas simples, escrituras, justificantes bancarios, amortizaciones…).

Usa mi calculadora para anticipar tu resultado fiscal

Toda esta teoría puede ser compleja si la aplicas manualmente. Para eso tienes a tu disposición mi calculadora de la ganancia patrimonial en el IRPF por la venta de vivienda, donde podrás:

✅ Introducir todos los datos clave: precio de venta, gastos, hipoteca, reinversión...

✅ Saber si tu operación está exenta total o parcialmente

✅ Ver cuánto te falta por reinvertir para obtener exención total

✅ Calcular los tramos de IRPF aplicables y cuánto tributarás en cada uno

✅ Generar un resultado claro y detallado, ideal para tener control fiscal o presentar ante tu asesor

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Conclusión:

Tributar correctamente por la venta de una vivienda habitual puede marcar una gran diferencia en tu declaración de la renta. Entender el funcionamiento de la ganancia patrimonial, la exención por reinversión, y cómo afecta la financiación hipotecaria, es clave para evitar errores y ahorrar impuestos.

No dejes estos cálculos al azar. 

Utiliza mi calculadora de ganancia patrimonial en el IRPF por la venta de vivienda.

¿Tienes dudas?

Vender una vivienda no es solo una operación inmobiliaria. También es un hecho con implicaciones fiscales importantes.

Y si además estás pensando en reinvertir en una nueva vivienda habitual o has financiado parte con hipoteca, es fundamental calcular correctamente la ganancia patrimonial y saber si puedes acogerte a la exención total o parcial en el IRPF.

💡 En muchos casos, una mala interpretación de los importes a reinvertir puede hacerte pagar más impuestos de los que deberías.

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